Imóveis na planta: tudo o que você precisa saber antes de comprar um

A compra de imóveis na planta oferece uma série de vantagens tanto para quem pode aguardar pela finalização de uma obra para morar quanto para quem procura investir no mercado imobiliário. Mas o que significa comprar um imóvel na planta? Significa “comprar uma promessa” ou fechar negócio por um apartamento, casa ou parte de um loteamento quando eles ainda estão na fase de projeto. E quais são as vantagens? As mais importantes são as seguintes:

Preço: fechar negócio por um imóvel na planta pode significar uma economia de 20% a 30% do valor da obra finalizada. É possível que a valorização chegue a até 50% do preço pago inicialmente.
Negociação: em geral, o acerto financeiro é feito diretamente com a construtora, o que facilita a negociação, resultando em descontos no valor de entrada e flexibilidade no parcelamento.
Planejamento financeiro: como o novo proprietário do imóvel terá algum prazo entre a compra e a entrega das chaves, o planejamento para pagamento do imóvel e até para mobiliá-lo ganha bastante tempo para ser construído.

Recomendações ao comprar imóveis na planta

Imagine que duas pessoas vão se casar no mês de outubro do próximo ano. Além desta grande celebração, graças às economias dos dois, o sonho da casa própria também poderá ser realizado. Afinal, quem casa, quer casa, como diz o ditado. Para conseguir um preço melhor e condições de pagamento que caibam no bolso, eles decidem procurar apartamentos que ainda estejam na fase de projeto para fazer a famosa compra na planta. Conhecem um empreendimento na zona norte da cidade e outro na zona sul. Depois de avaliar a localização, a planta e outras informações, optam pelo segundo. Preço e parcelamento parecem muito atrativos e melhor: o prazo de entrega é de alguns meses antes do casamento. Ou seja, com alguma margem de segurança, o casal terá uma casa para chamar de sua assim que voltarem da lua de mel.

Doce ilusão. A compra é efetivada, o contrato é assinado, mas a construtora não cumpre com o prazo prometido. Além de “queimar toda gordura” do prazo que permitia que o imóvel fosse concluído antes do casamento, a entrega das chaves atrasa mais seis meses para ser realizada.

Você deve estar se perguntando: como prevenir este tipo de situação ao comprar imóveis na planta? Esta é a primeira de uma série de cuidados que listamos abaixo:

Investigue o histórico da construtora: atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas são os principais motivos para a checagem que precisa ser feita junto à incorporadora. E como fazer isso? Verificando a reputação da empresa em matérias jornalísticas, visitando outros empreendimentos da construtora e até rastreando pendências na Justiça ou reclamações nos órgãos de defesa do consumidor. Como os problemas costumam se repetir, especialistas recomendam que, ao visitar um imóvel, seja verificado se há uso de materiais de construção de baixa qualidade e a existência de vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico.
Tenha atenção à política de juros: o mais comum é que o comprador tenha a garantia de que não serão cobrados juros até a entrega das chaves, o que impede que a construtora seja beneficiada por eventual atraso na fase da construção. O cuidado começa quando o imóvel é finalizado. Algumas empresas passam a cobrar juros por todo o período financiado, o que inclui a etapa anterior à conclusão da obra – o que é ilegal. Como não há consenso no meio jurídico, a recomendação é que o comprador solicite a inclusão no contrato de uma cláusula que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.
Verifique a documentação: antes de fechar negócio com um imóvel na planta, é importante saber que a Lei 4591, de 1964, determina que as incorporadoras registrem no cartório de imóveis um conjunto de 15 documentos para estarem autorizadas a iniciar qualquer negociação. A observação é válida porque os corretores podem negar a apresentação de algum documento com a justificativa de que a obra ainda está iniciando. Fique atento. Entre os documentos obrigatórios estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela Prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. Para ter certeza de que tudo o que lhe encantou no imóvel será mesmo entregue, um olhar atento ao memorial de incorporação da obra é uma forte recomendação.
Visite pessoalmente a obra: para evitar surpresas entre o que foi apresentado no estande de venda e a realidade da região onde está o imóvel, visite o local da construção. Além daquilo que está sendo prometido para o empreendimento, nossa dica é que você conheça a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua do imóvel. Conversar com alguns vizinhos pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Pode ser cômodo contentar-se com o belo material publicitário ou confiar na apresentação feita pelo corretor, mas todo cuidado é pouco com um negócio tão importante como este.
Guarde todo material sobre o imóvel: a recomendação dos especialistas para prevenir prejuízos na compra de imóveis na planta é que o comprador guarde todos os papéis e registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da incorporadora, enviados eletronicamente ou mesmo em resposta a algum questionamento seu. Tudo pode ser usado como prova judicialmente em caso de algum abuso por parte da empresa.
Registre a propriedade: pode parecer um detalhe, mas registrar no cartório o contrato de compra e venda do imóvel pode evitar muita dor de cabeça no futuro. Como, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, irregularidades do proprietário anterior podem lhe prejudicar se você não tiver tornado o negócio oficial no momento certo. Além disso, tomada esta providência, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo.

Tipos de pagamentos de imóveis na planta

Existem três formas de realizar o pagamento de imóveis na planta: à vista, via financiamento e por consórcio. O primeiro deles, que significa fazer o pagamento total de uma única vez, tem alto poder de negociação, o que dá margem para obter descontos e evitar o pagamento de juros. No caso do consórcio, o comprador não pagará juros, mas pagará outros custos, como a taxa de administração, seguro e fundo de reserva em algumas empresas, que chegam a representar 20% do imóvel. Como não há previsão de quando o comprador será contemplado, esta modalidade requer paciência do futuro proprietário.

Como funciona a compra via financiamento

Quando o cliente opta pelo financiamento de imóveis na planta é porque não possui o recurso necessário para a compra à vista e toma por empréstimo o valor desejado, comprometendo-se a pagar com juros a devolução. A Caixa disponibiliza em seu site uma simulação de financiamento imobiliário que pode ser utilizada para analisar os cenários possíveis tanto quanto ao valor da parcela da dívida quanto da taxa de juros aplicada.

Na maioria dos casos, o financiamento é dividido em duas etapas: pagamentos feitos antes e depois da entrega das chaves. As parcelas pagas no período anterior à conclusão da obra são chamadas de entrada, significam, em média, 20% ou 30% do valor do bem e são combinadas diretamente com a incorporadora. O valor pago na segunda etapa, geralmente maior que a entrada, é conhecido como saldo devedor e é financiado junto à construtora ou a uma instituição bancária.

Mais sobre o saldo devedor

O saldo devedor é valor complementar à entrada combinada no momento da assinatura do contrato de compra e venda, o que poderá corresponder a cerca de 70% do valor de imóveis na planta. Ele pode ser liquidado com recursos próprios ou por meio de financiamento junto a construtora ou um banco. A modalidade de crédito e as taxas de juros do saldo devedor podem variar bastante, e elas vão definir as correções no valor das parcelas de longo prazo. Por que estas correções são necessárias? Eles têm como finalidade preservar o efetivo valor da transação, mantendo o equilíbrio econômico e financeiro e buscando preservar os prazos estabelecidos nos contratos. Os índices mais utilizados para corrigir o saldo devedor são o INCC (durante a construção), e o IGP-M + 1% ao mês, após a averbação do empreendimento.

E para evitar a incidência das taxas de juros, é possível antecipar parte do pagamento do saldo devedor? Sim, e isso traz uma série de vantagens ao comprador. Quando ocorre a amortização no saldo devedor, além de garantir desconto em alguns casos, ainda há a economia das correções sobre o valor antecipado. Além disso, pode haver desconto na antecipação das parcelas, de acordo com cada construtora; economia a longo prazo e maior facilidade para a aprovação do crédito imobiliário, na medida em que a dívida restante tem maior grau de resolução.

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